ביטוח נכס להשקעה – אין דיירים ויש סכנות
נכס נדל”ן יכול להפיק עבורנו תשואה ולהפוך להשקעה משתלמת. עם זאת, עלינו לוודא שאנחנו בוחרים נכון נכס מן הסוג הזה ובמידת הצורך גם להתייעץ עם בעלי מקצוע לגבי רכישת דירות ישנות. במקביל, מאוד חשוב לבטח את הנכס ולהתאים את החזר המשכנתא לתשואה הצפויה
נכסים להשקעה
בתחום הנדל”ן יש המון סוגים שונים של נכסים שבהם אנחנו יכולים להשקיע. אפשרות אחת היא לקנות דירה חדשה מקבלן בשלב יחסית מוקדם, על מנת להרוויח מעלייה מיידית בערך הנכס ברגע שבו הוא מקבל טופס 4 ואישור אכלוס. אפשרות אחרת היא לקנות דירות קיימות, על מנת להמתין לעליית ערך טבעית בשוק. כמו כן, כל אחת מהדירות הללו אנחנו יכולים להשכיר ולייצר הכנסה משכירות.
אפשרות אחרת היא לרכוש נכסים בתחום של נדל”ן מניב. אלו לא בהכרח דירות למגורים, אלא שטחי מסחר שמושכרים ליזמים, בעלי עסקים, רשתות וכן הלאה. כאן אין דיירים, אבל עדיין יש סכנות שכדאי להכיר בהן. בשביל להתגונן מפני הסכנות, קונים ביטוח נכס בהתאמה אישית ונהנים מכל היתרונות שלו.
דירות ישנות לקראת תמ”א 38
הדוגמא הכי טובה לחשיבות של ביטוח נכס ומבנה היא כמובן דירות ישנות שעומדות לעבור פרויקט של התחדשות עירונית. פרויקט מהסוג של תמ”א 38 אמור להשביח את ערך הנכס באופן מיידי, אבל לא בהכרח אנחנו יודעים מתי בדיוק הוא עומד להסתיים או מה תהיה התוצאה הסופית. במקרה של חלילה תאונה או פגיעה בערך הדירה, ביטוח נכס יגן עלינו ויספק פיצוי כספי לפי התנאים הנקובים בפוליסה.
עוד משהו שכדאי לשים לב אליו אם מתכננים לקנות דירות ישנות לקראת תמ”א 38 הוא מה בדיוק עומד לקרות באזור מבחינת הפיתוח. את המידע הכי אמין אפשר לקבל מאתרים כגון הומלי ועל בסיס רשומות המפורסמות על ידי הרשויות המקומיות. עם זאת, זה לא מחליף את היציאה לשטח ואת המפגש עם הקבלן והדיירים.
הון עצמי והחזר משכנתא מותאם
הסוד של השקעה בנדל”ן הוא יצירת תמהיל שבו הרווחים שלנו עולים על ההוצאות החודשיות. המשמעות היא שעלינו קודם כל לחסוך בהוצאות מיותרות, כמו למשל על ידי השוואה בין פוליסות של ביטוח דירה גם לפי מה שהן מכילות וגם לפי המחיר שלהן. חוץ מזה, כדאי מאוד להתמקח עם הבנק על תנאי המשכנתא וגובה ההחזר החודשי.
ההחזר החודשי של משכנתא צריך להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלנו. במידה ואנחנו מייצרים עוד הכנסה, כמו למשל משכירות של דירה קיימת שאותה קנינו מלכתחילה לצרכי השקעה, אפשר להגיע למצב שבו התשואה מחזירה את המשכנתא.
מנגד, יש להביא בחשבון גם תקופות של שפל או חודשים שבהם הדירה לא מושכרת. בכל מקרה, התאמה אישית של המשכנתא חשובה וכדאי להקפיד עליה.
ואם בדירה המבוטחת מתנהל עסק?
אין זה משנה באיזה תחום מדובר, אם קליניקה, קוסמטיקה, צלם אירועים, פעוטון, בית עסק בתחום האינטרנט או כל עסק לגיטימי אחר, כל עוד העסק מתקיים במקום מגורי הבעלים יידרש מחדר/אזור המשתמש לעסק כיסוי לפי מסגרת הביטוח למבנה , כל עוד השימוש של המבנה הוא עבור דירת מגורים.
